2025년 주택 임대차 보호법 완벽 정리 – 임대인과 임차인이 꼭 알아야 할 핵심 포인트

계약서 한 장 잘못 쓰면 수천만 원이 사라질 수 있는 시대. ‘주택임대차보호법’은 우리가 전·월세 계약을 맺을 때 실질적인 법적 방패가 되어주는 존재입니다.

2025년 현재 기준으로 바뀐 점과 자주 질문받는 항목, 임대인·임차인이 꼭 알아야 할 사례 중심으로 정리했습니다.

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1️⃣ 계약갱신요구권, 진짜 2년 더 살 수 있나요?

네. 2020년부터 도입된 계약갱신요구권은 여전히 유효합니다.

• 임차인은 최초 계약 포함 최대 4년까지 거주 가능
• 계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 갱신 요구 통지 필요
• 임대인은 거절 불가, 단 직계가족 실거주 등의 사유가 있으면 예외

✅ 실전 팁: 문자나 내용증명으로 “계약갱신요구 의사”를 명확히 통보해 두는 것이 안전합니다.

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2️⃣ 전입신고 + 확정일자 = 보증금 지키는 최강 콤보

전입신고와 확정일자는 보증금 우선변제권 확보에 필수입니다.

• 🏠 전입신고: 주민센터에서 바로 가능
• 📅 확정일자: 집주인이 임대차 계약서에 날인한 날짜를 기준으로 법적 효력 발생

이 두 가지가 되어 있어야 경매 시 보증금 일부라도 먼저 돌려받을 수 있어요.

⚠️ **집주인 명의 확인, 근저당 여부**도 필수 확인 (등기부등본 열람 추천)

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3️⃣ 보증금 못 받았어요… 어떻게 해야 하나요?

1) 계약 종료일 이전에 이사할 주소로 전입신고 (보증금 우선변제권 확보)
2) 내용증명 발송 – ‘계약 해지 및 보증금 반환 요청’ 문서화
3) 소액임차인 요건 충족 시 → 경매 없이 일부 보증금 보호 가능

👉 소액임차인 기준 (2025년 서울 기준): 보증금 5천만 원 이하, 1순위 확보 시 1,700만 원 우선 변제 가능

✅ ‘임대차분쟁조정위원회’를 통해 무료로 상담 및 조정 신청도 가능합니다.

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4️⃣ 임대인이 실거주 주장하며 나가달라고 해요

법적으로 실거주 목적 퇴거 통보는 가능합니다. 다만…

• 직계존비속의 실거주 목적이어야 하고, 실제로 2년 이상 거주할 의지가 있어야 함
• 그런데 허위 실거주 → 전세 재임대가 발각되면 손해배상 청구 가능

⚖️ 2023년 대법 판례: ‘실거주 이유로 갱신 거절하고 곧바로 다른 임차인과 재계약한 임대인 → 손해배상 인정’

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5️⃣ 임대차계약서 쓸 때 주의할 점

✔ 특약사항에 ‘계약갱신요구권 포기’가 들어가 있다면? → 무효입니다
✔ 보증금 액수만 명확히 쓰는 게 아니라 입금 계좌, 계약 조건, 인테리어 원상복구 조건 등도 명시하세요
✔ 임대인의 서명/날인 꼭 확인 (전자계약도 정부 시스템 통해 작성하면 효력 동일)

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전·월세 계약, 이제는 감으로 하지 마세요. 기본 권리만 알아도 수천만 원을 지킬 수 있습니다.

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